Emlak Komisyonu Hesaplama

Emlak komisyonu ne kadar?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlakçının alabileceği hizmet bedeline üst sınır koyar:

• Alım-satımda: Satış bedelinin en fazla %4’ü (üzerine KDV eklenir)
• Kiralamada: En fazla bir aylık kira bedeli (üzerine KDV eklenir)

4.000.000 ₺’lik bir satışta azami komisyon 160.000 ₺, %20 KDV ile birlikte 192.000 ₺ olur.

Komisyonu kim öder?

Yönetmelikteki %4’lük sınır toplam hizmet bedelidir; yani alıcıdan %4 ve satıcıdan %4 ayrı ayrı alınamaz. Yerleşik uygulama, bu toplamın taraflar arasında paylaşılmasıdır: alıcı %2, satıcı %2.

Kim ne kadar ödeyecek, hizmet sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır. Emlakçı yalnızca bir tarafla sözleşme yapmışsa, komisyonu diğer taraftan talep edemez.

Kiralamada da aynı mantık geçerlidir: bir aylık kira bedeli toplam sınırdır ve genelde kiracı ile ev sahibi arasında paylaşılır ya da sözleşmeye göre tek taraf üstlenir.

Komisyon ne zaman hak edilir?

Bu, uyuşmazlıkların en sık çıktığı noktadır. Emlakçı komisyonu, taraflar arasında sözleşme kurulduğunda hak eder. Yani:

• Yalnızca ev gezdirmek komisyon hakkı doğurmaz.
• Satış vaadi sözleşmesi imzalandığında veya tapu devri gerçekleştiğinde hak doğar.
• Emlakçının gösterdiği alıcı ile, emlakçı devre dışı bırakılarak sonradan anlaşılırsa komisyon yine talep edilebilir. Buna karşı emlakçılar “yer gösterme belgesi” imzalatır.

Yer gösterme belgesi nedir, imzalamalı mısınız?

Emlakçının, size hangi taşınmazı gösterdiğini kayıt altına aldığı belgedir. Amacı, taşınmazın sahibiyle doğrudan anlaşarak emlakçıyı atlamanızı önlemektir.

İmzalamak olağandır; ancak imzalamadan önce şunlara bakın: belgede komisyon oranı ve hangi tarafın ödeyeceği açıkça yazıyor mu, geçerlilik süresi var mı, cezai şart öngörülmüş mü. Süresiz ve yüksek cezai şart içeren belgeleri imzalamadan önce üzerinde düzeltme talep edebilirsiniz.

Yetkili emlakçı nasıl anlaşılır?

Taşınmaz ticaretiyle uğraşanların Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi alması zorunludur. Bu belge, Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden sorgulanabilir.

Yetki belgesi olmayan kişilerle çalışmak, uyuşmazlık hâlinde hakkınızı aramanızı zorlaştırır. Ayrıca yetkili emlakçının mesleki sorumluluk sigortası ve tabi olduğu denetim mekanizması vardır.

Komisyon pazarlığa açık mı?

Evet. %4 bir üst sınırdır, sabit bir tarife değil. Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda oran üzerinde pazarlık yaygındır; portföyün münhasır (tek yetkili) verilip verilmediği de orana etki eder.

Pazarlıkta dikkat edilecek nokta, KDV’nin oranın üzerine eklendiğidir. “%2 komisyon” diye anlaşılan bir işlemde ödeyeceğiniz gerçek tutar %2,4’tür.

Fatura almayı unutmayın

Komisyon karşılığında fatura almanız gerekir. Faturasız ödeme, uyuşmazlık hâlinde ödemeyi ispatlamanızı zorlaştırır ve KDV’nin devlete intikal etmemesi anlamına gelir. Ayrıca taşınmazı satarken değer artışı kazancı hesabında, belgelendirilmiş giderleri maliyete ekleyebilirsiniz.