Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artışında yasal sınır nedir?

Türk Borçlar Kanunu, kira artışına bir üst sınır koyar. Konut kiralarında yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

• Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 12 aylık TÜFE ortalaması ÷ 100)

20.000 ₺ kira ve %40 oran için: 20.000 × 1,40 = 28.000 ₺.

Hangi TÜFE oranı kullanılır?

Burada en sık yapılan hata, yıllık TÜFE ile 12 aylık ortalama TÜFE’yi karıştırmaktır. İkisi farklı sayılardır ve kirada kullanılan ikincisidir.

• Yıllık TÜFE: Geçen yılın aynı ayına göre değişim. Tek bir aylık karşılaştırmadır ve dalgalıdır.
• 12 aylık ortalamalara göre değişim: Son 12 ayın ortalamasının, ondan önceki 12 ayın ortalamasına oranı. Daha yavaş hareket eder ve kirada esas alınan budur.

Doğru sayıyı TÜİK’in her ay yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi haber bülteninden alırsınız; bültende bu satır “on iki aylık ortalamalara göre değişim” olarak yazar. Sözleşme yılınızın başladığı aya ait oranı kullanmanız gerekir — mart ayında başlayan bir kira için mart ayı oranı geçerlidir.

Bu araca oranı kendiniz giriyorsunuz; çünkü bu sayı her ay değişir ve sabit yazılması sizi yanıltırdı.

Konut ile iş yeri farkı

• Konut ve çatılı iş yeri kiraları: TÜFE sınırı bağlayıcıdır. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılsa bile, aşan kısım geçersizdir.
• Çatılı olmayan iş yeri kiraları: Bu sınır uygulanmaz, taraflar serbestçe kararlaştırabilir.

Sözleşmede oran hiç belirtilmemişse yine TÜFE sınırı uygulanır. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran yazıyorsa, o düşük oran geçerlidir — sınır bir tavan koyar, taban değildir.

5 yıldan uzun kiralar

Kira ilişkisi 5 yılı aştığında durum değişir. Taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Hâkim bu durumda TÜFE sınırıyla bağlı değildir; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Uzun süredir piyasanın çok altında kalan kiralarda bu yol kullanılır ve genelde belirgin artışla sonuçlanır.

Artış nasıl uygulanır?

Artış, kira yılının dolduğu ay uygulanır — takvim yılı başında değil. Sözleşmeniz 1 Mart’ta başladıysa artış her yıl 1 Mart’ta yapılır.

Ev sahibinin artış için yazılı bildirim yapması iyi bir uygulamadır ama zorunlu değildir; yasal sınır içindeki artış sözleşme gereği kendiliğinden işler. Kiracı eksik ödeme yaparsa temerrüde düşebilir.

Aidat kira değildir

Aidat, site veya apartman yönetimine ödenen ortak gider payıdır ve kira bedelinin parçası değildir. Bu nedenle kira artış oranı aidata uygulanmaz; aidat kendi bütçesine göre yönetim tarafından belirlenir.

Ayrıca ana gider paylarının hangisinin kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğu ayrımı önemlidir: kullanıma bağlı giderler (temizlik, asansör elektriği, kapıcı) kiracıya, yapıya ilişkin büyük onarım ve demirbaş giderleri ev sahibine aittir.

Kiracı sınırın üzerinde artış talebiyle karşılaşırsa

Konut kirasında yasal sınırı aşan artış talebi bağlayıcı değildir. Kiracının yapması gereken, yasal sınıra göre hesaplanan tutarı düzenli olarak ödemeye devam etmektir. Ödemeyi tamamen durdurmak temerrüt sebebi olur ve tahliye riski doğurur.

Uyuşmazlık sürerse, kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.